RealPing 的核心主張是「算得對」：把官方含車位、含公設的單價，還原成住宅每坪實際使用成本。 這份文件把計算與清洗方法完整攤開，讓任何人都能稽核、甚至自己重現。所有邏輯都對應 transform/models/marts/fact_transaction.sql（清洗主邏輯）與 transform/models/staging/stg_transactions.sql（正規化）。
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（季度批次，110/7 起含主建物／附屬建物面積）。
依其「無償、非專屬、得再授權」授權條款使用，須註明出處。
1. 問題：官方每坪單價不可直接比，也不反映可用空間成本
官方「單價元平方公尺」的分母是建物移轉總面積，含車位與公設坪數。車位動輒十幾坪、 公設常佔 25–35%，而且各案公設比不一——所以官方每坪單價不能直接拿來比較不同房子， 也不等於你每坪可用空間的成本。實坪單價把車位、公設坪數移出分母（公設的成本仍計入， 只是攤回實際能用的坪），給一個可比較的基準與每坪真實使用成本。
2. 面積關係（110/7 起資料）
建物移轉總面積 = 主建物 + 附屬建物(已含陽台) + 共有部分(公設) + 車位面積由此拆出兩個關鍵面積：
| 名稱 | 定義 | 含義 |
|---|---|---|
| 淨面積 | 建物移轉總面積 − 車位面積 | 去車位，仍含公設 |
| 專有面積（實坪） | 主建物面積 + 附屬建物面積 | 去車位、去公設的實際使用面積 |
⚠️ 陽台已包含在「附屬建物面積」內，不可再另外扣陽台，否則重複扣。
3. 公設比
公設面積 = 淨面積 − 專有面積 （max(…, 0)，避免負值）
公設比 = 公設面積 ÷ 淨面積 （佔「去車位後建坪」的比例）4. 三層單價對照（單位：萬元／坪；1 坪 = 3.305785 ㎡）
每筆都同時回傳三種口徑，讓你看清差在哪：
| 層 | 公式 | 口徑 |
|---|---|---|
| 原始單價 | 官方單價(元/㎡) × 3.305785 ÷ 10000 | 官方：含車位、含公設 |
| 去車位單價 | (總價 − 車位價) ÷ (淨面積 ÷ 3.305785) ÷ 10000 | 扣車位，仍含公設 |
| 實坪單價 ★ | (總價 − 車位價) ÷ (專有面積 ÷ 3.305785) ÷ 10000 | 去車位、去公設 —— 招牌指標 |
其中「淨價 = 總價 − 車位價」用來剝離車位的價格貢獻。
5. 品質旗標：哪些資料不能直接拿來算行情
原始批次過半不適合直接計算行情，RealPing 對每筆標記旗標，預設只回「實坪可用」案件：
| 旗標 | 判定 |
|---|---|
| 是否特殊 | 備註命中特殊交易關鍵字（見 §7）或 交易標的 = 車位 |
| 含車位無價 | 車位面積 > 0 但車位價 = 0（無法剝離車位價格） |
| 多物件 | 交易筆棟數中「土地筆數 > 1」或「建物棟數 > 1」（一筆交易含多物件，單價失真） |
| 單價可用 | 淨面積 > 0 且 非特殊 且 非多物件 且 非含車位無價 |
| 實坪可用 | 在「單價可用」基礎上，再要求專有面積 > 0（有主建物面積能拆公設） |
5a. 樣本代表性與選擇偏誤（誠實邊界）
實坪行情只在「實坪可用」子集上計算，這個子集約佔全體成交的 19%（線上約 58 萬筆中）。 其餘約 81% 因下列旗標被排除（旗標彼此重疊，故不相加）：特殊交易約 52%、多物件約 26%、 缺主建物面積約 25%、含車位無價約 7%。這代表我們報的中位數與落差，描述的是 「可完整拆公設、單物件、可剝車位的正常住宅成交」，不是全體實價登錄、也不是整體市場。 因此這是一種選擇樣本（selection on observability + market-normalcy），使用時請留意它帶來的偏誤方向：
- 刻意排除的失真（特殊/多物件/含車位無價）：剔除親友交易、法拍、一筆多物件、無法剝離車位價的成交——
這些本就會扭曲每坪單價，排除讓行情更乾淨，但也意味行情不涵蓋這些情境。
- 觀測性造成的型態偏移（缺主建物面積）：拆公設需要主建物面積，故**純土地、車位、部分未登記獨立
主建物面積的標的（含多數透天）會落在子集外。實坪行情因此偏向有完整建物面積登記的集合式住宅 （華廈／大樓／公寓），透天、土地不在內**。
- 時間／schema 邊界：主建物面積是 110/7 起的新欄位（見 §2）。現行服務資料的期別均在 110/7 之後，
故此項在當前資料不構成時間偏誤；但若回填 110/7 以前的批次，那些成交會因無此欄位整批落在子集外， 屆時實坪行情會偏向較新的成交，需另行標註。
我們為此做的事（讓偏誤可檢、不外推）：①逐筆旗標對外 API 一併帶出，任何人都能用旗標重新切分、 驗證子集；②前端「資料誠信」區塊把各旗標佔比視覺化，明示「為何過半成交不能直接算行情」； ③對外措辭一律限定「實坪可用成交」，不把此中位數外推成全體市場。
6. 跨期去重
raw 依期別分資料夾（raw/<期別>/）。同一筆交易（編號）若跨期出現（後期為更正／重發版）， 取最新一期：row_number() over (partition by 編號 order by 來源期別 desc) = 1。
6a. 交易日健全性（未來日期 = 登錄打錯年）
民國年月日轉西元（1120626 → 2023-06-26）是逐字轉換，登錄者把年份打錯（如 112 打成 116） 就會得到不可能的未來日期。判準：一筆批次不可能包含晚於其來源期別（季）末日的成交 （112S4 批次的成交不可能晚於 2023-12-31）。故 交易日 > 期別末日 者視為錯誤資料、 歸 null（見 macros/roc.sql 的 period_end_date）。 這類列不進區×月行情聚合（agg 已濾 交易日 is not null），單價等其他欄位仍保留。 實測佔比極低（7 季約 58 萬筆中 14 筆，約四萬分之一）。
不默默清掉（透明原則）：被判定的列會打上 日期異常 = true 旗標，對外 API 回應一併帶出， 消費者查得到、可篩選；每次清洗的 serving 摘要 日誌也記 bad_dates 筆數，運維看得到每批多少髒資料。
7. 「特殊交易」關鍵字（唯一來源）
備註命中以下任一關鍵字即視為非正常市場交易（單一來源： transform/dbt_project.yml 的 vars.special_regex）：
親友・親屬・親戚・親等・關係人・員工・股東・特殊・急・債・拍賣・法拍・金拍・點交・
增建・未登記・毛胚・瑕疵・凶宅・事故・合建・分割・分件・解約・更正・政府・公有・
標售・讓與・地上權・持分・贈與・信託8. 實算範例（可自己重現）
以下用 repo 內附樣本中的一筆真實成交（臺北市內湖區金龍路），任何人都能跑 make sample && make transform 後查到同樣結果。
原始欄位：總價 19,080,000 元、車位價 0、建物移轉總面積 101.89 ㎡、車位面積 0、 主建物 72.69 ㎡、附屬建物 0 ㎡、官方單價 187,261 元/㎡。
逐步計算：
淨面積 = 101.89 − 0 = 101.89 ㎡ → 淨建坪 = 101.89 / 3.305785 = 30.82 坪
專有面積 = 72.69 + 0 = 72.69 ㎡ → 實坪 = 72.69 / 3.305785 = 21.99 坪
公設比 = (101.89 − 72.69) / 101.89 = 28.7%
淨價 = 19,080,000 − 0 = 19,080,000 元
原始單價 = 187,261 × 3.305785 / 10000 ≈ 61.90 萬/坪
去車位單價 = 19,080,000 / 30.82 / 10000 ≈ 61.90 萬/坪 （此筆無車位，故與原始同）
實坪單價 = 19,080,000 / 21.99 / 10000 ≈ 86.77 萬/坪結論：官方口徑 61.90 萬/坪，去掉 28.7% 公設後的實坪單價 86.77 萬/坪（高約 40%）。 這 40% 不是漲價，而是把公設坪也算進分母、稀釋了官方每坪數字的結果——換成「每坪可用空間的成本」就會看到。
想驗證去車位的效果，挑一筆有車位的成交（車位面積 > 0、車位價 > 0）重算即可：
此時「去車位單價」會明顯高於「原始單價」，「實坪單價」再更高。
9. 刻意不做的事（避免假精確）
- 不臆測缺漏的主建物面積（缺就標記為「實坪不可用」，不硬算）。
- 不對特殊／多物件交易硬給單價（標記後預設排除）。
- 不做地理編碼／社區比對／估價模型 —— 那是 L2/L3，不混進這層乾淨資料的計算。
10. 實坪價格指數（RPI）的編製方法
RealPing 實坪價格指數（RPI）以上述「實坪單價」為口徑，每月編製全台與六都的價格指數 （發布於 realping.tw/rpi/）。逐月中位數會受「這個月剛好豪宅多／透天多」的組成影響， 所以 RPI 不直接拿全體中位數，而是採分層定權中位數比值法（Laspeyres 式定基指數）：
- 母體：
實坪可用樣本（與全站招牌指標同口徑，見 §5）。 - 分層（cell）：縣市 × 建物型態。每個 cell 各自算「當月中位實坪單價 ÷ 該 cell 基期中位」，
再以基期各 cell 的成交筆數占比加權平均 ×100 —— 逐月組成改變不影響權重。
- 基期：2025-01 至 2025-06 = 100，固定不變。日後歷史資料回填延長序列，也不重訂基期，
已發布的指數水準不會被洗掉。
- 納入門檻（全部固定為常數、變更即為方法修訂）：cell 基期樣本 ≥ 60 才納入；
cell 當月樣本 < 5 該月剔除該 cell、權重就地重歸一；全台月樣本 < 1,500 的月份不納入序列 （序列取達標的最長連續段）；最新月樣本不足前 6 個月中位數的 60% 視為登錄未完備、整月不納入。
- 標題數字用 3 個月移動平均：月頻中位數型指數天然有 ±2% 左右的樣本雜訊，
原始月值照常發布（資料檔與走勢圖），但標題與月／年變動以 3 個月移動平均計。
- 範圍：全台 + 六都。六都以縣市內建物型態分層；其餘縣市月樣本過薄，寧缺勿發布雜訊。
修正政策（vintage）：實價登錄有申報時滯與更正機制，歷史月份的指數會隨每月批次小幅修正。 指數主頁與資料檔（rpi.json / rpi.csv）永遠以最新資料重算全序列； 每期存檔頁（/rpi/資料月）定格發布當時的數字、永不改動，供稽核「當時發布了什麼」。
誠實邊界：RPI v1 的分層只控制縣市×型態的組成偏移，未做逐戶特徵的品質調整 （hedonic／repeat-sales），並繼承 §5a 的樣本代表性限制（僅實坪可用樣本、偏集合式住宅）。 它衡量的是「實坪可用樣本中，每坪實際使用空間價格」的變動， 與含公設口徑的既有指數（信義／國泰）衡量的對象不同，數值不可直接互比。
常見問題
關於去公設實坪的算法與資料判定。