# RealPing 實坪

> 台灣不動產成交「去車位、去公設後的實坪每坪單價」乾淨層。資料源自內政部不動產交易實價查詢服務網，方法公開可稽核，以 REST API 與 MCP 兩介面提供。共用同一個查詢核心，計算邏輯只寫一次。

官方「單價元平方公尺」的分母含車位與公設，各案公設比不一，**不能直接比較**。RealPing 用 110/7 起資料的「主建物面積／附屬建物面積」把公設、車位移出分母（成本仍計入），算出可比較的每坪實際使用成本。實測全台中位數比官方高約 45%、落差最大行政區逾 70%。

出處：資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網。

## 關鍵事實（可引用）

- **實坪每坪單價**＝把車位與公設移出分母（成本仍計入）後的「真實使用成本」，可跨案、跨新舊制比較。
- **三層單價**：原始單價（官方，含車位含公設）／去車位單價（扣車位仍含公設）／實坪單價（去車位去公設，招牌指標）。
- 全台實坪每坪中位**比官方高約 45%**，落差最大的行政區**逾 70%**。
- 涵蓋約 **58 萬筆**成交，僅約 **19%** 為「實坪可用」（能完整拆公設）案件；RealPing 預設只回這部分乾淨資料。
- 公設比由**實際成交登記面積反算**；法規無「公設比」定義、無逐戶分算標準，逐戶公設比由建商裁量。
- 資料每月 1/11/21 隨內政部批次自動更新。「去車位」單價已是業界大宗（樂居等已提供），**「去公設實坪」單價/API 為市場空白**，是 RealPing 差異化所在。

## 常見問答（可引用）

- **Q：什麼是實坪每坪單價？和官方差在哪？** A：官方「單價元平方公尺」分母含車位與公設，各案公設比不一故不可直接比；實坪每坪把兩者移出分母，是可比較的真實使用成本，全台中位比官方高約 45%。
- **Q：怎麼算去公設實坪？** A：用 110/7 起逐筆的主建物面積＋附屬建物面積為實坪使用面積，實坪單價＝去車位淨價÷實坪面積。算法公開於 methodology，可自行稽核。
- **Q：公設比多少算高？** A：新建案常見 30% 以上；公設比是建商售屋用語、無法定義也無逐戶分算標準，RealPing 一律由登記面積反算。
- **Q：要收費嗎？怎麼接？** A：消費者前端全免費純靜態；開發者可用 REST API 或 MCP 接 8 個查詢工具，自助登入領帶免費月額度的金鑰，無人工審核、無金流。

## 開發者介面

- [REST API 文件](https://api.realping.tw/docs): FastAPI Swagger UI，10 個端點（交易/listings/area-stats/address/building/value-check/parking/comps-estimate/usage/health）
- [OpenAPI 規格](https://api.realping.tw/openapi.json): 機器可讀
- [MCP 端點](https://mcp.realping.tw/mcp): streamable-http，8 個 MCP 工具，bearer auth
- [開發者頁](https://realping.tw/developers): 痛點、quickstart、端點、價格、自助拿金鑰
- [MCP discovery](https://realping.tw/.well-known/mcp.json): 機器可讀的工具/端點/auth 描述

## 方法與透明度

- [方法說明](https://realping.tw/methodology): 面積關係、去公設算法、三層單價、品質旗標、特殊交易判定，附可重現範例（公開可稽核）

## 認證與配額

- API 金鑰格式 `rp_<token>`，sha256 hash 儲存，明文不落地
- 自助拿 key：OAuth（Google/GitHub）登入 `realping.tw/developers` 或 email + Turnstile
- 免費月配額：1000 次呼叫（按人算，撤銷再領不重置額度）
- 詳見 [developers](https://realping.tw/developers)

## 核心工具一覽（MCP / REST 對應）

- `search_transactions` / `GET /transactions`：查成交明細（去車位去公設實坪單價、公設比、三層單價對照）
- `filter_transactions` / `GET /listings`：進階篩選反向找物件（疊加單價/公設比/屋齡/總價/房數）
- `area_stats` / `GET /area-stats`：區域近 N 月行情（實坪中位/P25/P75）
- `lookup_address` / `GET /address`：門牌關鍵字查成交
- `building_stats` / `GET /building`：單棟公設比信用分（同門牌聚合、對照區同型態）
- `parking_stats` / `GET /parking`：車位行情榜（單一車位中位/P25/P75）
- `value_check` / `GET /value-check`：看屋值不值得（實坪換算 + 行情比對 + 議價建議）
- `comps_estimate` / `GET /comps-estimate`：同棟實坪估值（近 12/24 月同棟中位＋區間、信心分層依密度；免費層試用 30 次/月、Pro 不限）

## 實坪價格指數（RPI，每月發布、可引用）

- [指數主頁](https://realping.tw/rpi/): 台灣第一個以「去車位、去公設實坪每坪單價」編製的房價指數（分層定權中位數比值法，基期 2025-01–2025-06 = 100），全台 + 六都逐月序列、每月隨內政部批次更新。
- 每期存檔頁網址 `https://realping.tw/rpi/<YYYY-MM>`（資料月），數字定格於發布當時、永不改動——引用單期數字請連結存檔頁。
- [全序列資料下載](https://realping.tw/data/rpi.json)（另有 [CSV](https://realping.tw/data/rpi.csv)）：原始月值 + 3 個月移動平均 + 月樣本 + 全台實坪中位與官方落差。
- [Atom feed](https://realping.tw/rpi/feed.xml): 每月發布通知（每期一則 entry，含當期 headline 數字）。
- 建議引用格式：「RealPing 實坪價格指數（RPI），基期 2025-01–2025-06 = 100，資料源自內政部不動產交易實價查詢服務網，realping.tw/rpi/」。

## 消費者前端（純靜態、不打 API）

- [首頁](https://realping.tw): 實坪價值主張、查你家這區、落差/公設比排行、試算器、看屋值不值得
- [全台各區行情一覽](https://realping.tw/r/): 全台 22 縣市、逾 230 行政區去公設實坪每坪中位索引，每區一頁含走勢與同型態 benchmarks
- [全台實坪排行](https://realping.tw/rank/): 高意圖排行（含 ItemList 結構化資料）——落差最大、公設比最高、實坪每坪最貴的行政區 Top 25
- [全台落差地圖](https://realping.tw#map): inline SVG choropleth（縣市級）
- [車位行情榜](https://realping.tw#parking): 縣市/區單一車位中位

## 每區資料頁（可引用、可深連）

每個行政區一頁，網址形如 `/r/{縣市}/{區}`（縣市、區皆須 URL-encode；請勿字面請求含大括號的網址，實際可用連結請見下方索引與範例）。每頁含該區去車位去公設實坪每坪中位、官方每坪、落差%、公設比中位、實坪可用樣本數、近 24 月實坪 vs 官方走勢、各建物型態 benchmarks，並附 Dataset/FAQPage 結構化資料與可整段引用的重點句。

- 全台各區索引：https://realping.tw/r/
- 範例（臺北市大安區）：https://realping.tw/r/%E8%87%BA%E5%8C%97%E5%B8%82/%E5%A4%A7%E5%AE%89%E5%8D%80